Nov 27, 2022
சிறப்பு கட்டுரைகள்

சேமிப்பு வழிகாட்டி: வாழ்க்கை + வங்கி = வளம்

நன்றி குங்குமம் தோழி

எஸ்.விஜயகிருஷ்ணன்

‘கல்யாணம் பண்ணிப்பார்; வீட்டைக் கட்டிப்பார்’ என்ற வழக்குமொழி வாழ்க்கை மொழியாகப் பேசப்பட்ட காலம் மாறி இன்றுள்ள வங்கிக்கடன் திட்டங்கள் வீடு கட்டுவதை / வாங்குவதை மிகவும் எளிதாக்கியுள்ளன. மேலும் அரசின் ‘குடிசைகள் இல்லாத இந்தியா’ மற்றும் ‘அனைவருக்கும் வீடு’ என்னும் நலத்திட்டங்கள் மக்களின் சொந்த இல்லக் கனவை நனவாக்குகின்றன. புதிய புதிய கட்டமைப்புகளில் கட்டப்படும் வீடுகளைப்போல வீட்டுக் கடனுதவித் திட்டங்களும் புதிய வடிவங்களில் வங்கிகள் மற்றும் நிதி நிறுவனங்களால் செயல்படுத்தப்படுகின்றன.

வீடுகட்ட மனை வாங்குவதற்கு, வீடு கட்டுவதற்கு, ஏற்கனவே கட்டியுள்ள வீட்டை வாங்குவதற்கு, அடுக்குமாடி குடியிருப்பு வாங்குவதற்கு, கட்டியுள்ள வீட்டில் சில மாற்றங்கள் செய்வதற்கு, பழைய வீட்டை விற்றுவிட்டு புதுவீடு வாங்குவதற்கு, வீட்டுக்குத் தேவையான மரம், இரும்பு மற்றும் மின்சாதனங்கள் வாங்குவதற்கு, வீட்டைப் பழுதுபார்த்து வண்ணம்பூசி, மின்சாதனங்கள் மாற்றி அமைப்பதற்கு, ஏற்கனவே ஒரு வங்கியில் நிலுவையில் உள்ள வீட்டுக்கடனை வேறு வங்கியில் விண்ணப்பித்து மாற்றுவதற்கு என்று தேவைக்கு ஏற்ப வங்கிகளால் வழங்கப்படும் வெவ்வேறு கடன் வசதிகளை நாம் ‘வீட்டுக்கடன்’ என்று பொதுவாகக் குறிப்பிட்டுப் பேசலாம்.

வீடுகட்டத் தொடங்கி கட்டிமுடிக்கப்படாமல் இருக்கும் வீடுகளுக்கும் கடனுதவி கிடைக்கும். தனியார் அல்லது அரசுத்துறையில் மாத ஊதியம் பெறுவோர், சுயதொழில் புரிவோர், வணிகர், விவசாயம் செய்வோர், பல்வேறு துறைகளில் பணிபுரிந்து வருமானம் பெறுவோர் ஆகியோர் பயன்பெற வங்கிகள் வீட்டுக்கடன் வழங்குகின்றன.

வீட்டுக்கடன் தொகையும் தவணைத்தொகையும்  ஒருவரின் தற்போதைய வயது, பணிபுரியவேண்டிய ஆண்டுகள், மாத வருமானம், கடனைத் திருப்பச் செலுத்தவேண்டிய கால அளவு, வட்டி விகிதம், நிலுவையில் உள்ள பிற கடனும் அதற்குண்டான மாத தவணைப்பணம், கடன் தகுதி எண்கள், பிற கடன்களின் நிலையும் அதற்கான தவணைத்தொகை ஆகியவைதான் வீட்டுக்கடன் எவ்வளவு கிடைக்கும் என்பதைத் தீர்மானிக்கின்றன. ஒருவரின் ஐந்து ஆண்டுகளின் மொத்த வருமானம், வீடு கட்ட / வாங்க ஆகும் தொகையில் 85% இவற்றில் எது குறைவோ அதுவே வீட்டுக்கடனாகப் பொதுவாக வங்கிகள் வழங்குகின்றன. இன்றைய சூழலில் வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டி விகிதம் 6.50% முதல் 12.75% வரை என்று வங்கிகள் நிர்ணயிக்கின்றன.

வீட்டுக்கடனைத் திருப்பச் செலுத்தவேண்டிய கால அளவு 15 முதல் 30 ஆண்டுகள் வரை என்று கடனாளியின் வயது மற்றும் வருமானம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் முடிவாகிறது. வீட்டுக்கடனுக்காக நாம் செலுத்தவேண்டிய மாத தவணைத்தொகை, மற்ற கடனுடைய தவணைத்தொகை ஆகியவற்றை மாத வருமானத்திலிருந்து கழித்தபிறகு மீதமாக வருமானத்தில் குறைந்தபட்சம் வீட்டு செலவுக்காக 35% இருக்கவேண்டும். இதன் அடிப்படையில் தான் வீட்டுக்கடன் நிர்ணயிக்கப்படும்.

சில வங்கிகள் வீட்டுக்கடனின் முதல் தவணையை கடனாளிக்குக் கிடைத்த காலத்திலிருந்து மூன்றாவது மாதம் தவணைத்தொகையை அல்லது அதுவரை கணக்கிட்ட வட்டியைச் செலுத்தக் கட்டளையிடும். பெற்ற கடன்தொகைக்கு ஏற்ப தவணைத்தொகை நிர்ணயிக்கப்படும். கடன்தொகை முழுவதும் கடனாளிக்குக் கிடைத்து அவர் வீட்டினைக் கட்டிமுடித்த அடுத்த மாதத்திலிருந்து மாத தவணைத்தொகையைத் திருப்பச் செலுத்தும்படியாக வரையறை செய்வதுதான் பொதுவாக வங்கிகள் செயல்படுத்தும் திட்டமாகும். அந்தந்த வங்கியின் கடன் வழங்கும் கையேட்டை முழுமையாகப் படிப்பதால், கடன் திருப்பச் செலுத்தவேண்டிய கால அளவினை பற்றி தெரிந்து கொள்ளலாம்.

அதற்கான ஒப்புதல் தந்து கடனாளிக்கு வங்கி வழங்கும். அந்தக் கடிதத்தில் கட்டும் / வாங்கும் வீட்டின் விபரம், கடன் தொகை, பொறுப்புறுதியாளர் விவரங்கள், சொத்து அடமானம், கடனுக்கான வட்டி விகிதம், கடனைத் திருப்பச் செலுத்தவேண்டிய கால அளவு மற்றும் தவணைத்தொகை ஆகியவை குறிப்பிடப் பட்டிருக்கும். இவ்வாறு வழங்கப்படும் கடிதத்தின் நகலில் கடனாளி மற்றும் பொறுப்புறுதியாளர் / அடமானம் வைக்கும் சொத்தின் கூட்டு உரிமையாளர் ஆகியோரிடம் வங்கி கையெழுத்து பெறும். பொதுவாக வீட்டுக்கடன் இருபது அல்லது முப்பது வருடங்களில் திருப்பச் செலுத்தும் படியாக கால அளவு நிர்ணயிக்கப்படுகிறது. கடன்பெறுமுன் கடன்பெறுபவர் முத்திரை தாளில் கையெழுத்திட்டு வங்கியிடம் வழங்க வேண்டும்.   

விளிம்புத் தொகை (Margin) விண்ணப்பிப்பவர் தன் முதலீடாக குறைந்தபட்சம் 15% விளிம்பு தொகையினை அளிக்க வேண்டும். அதிகமாகக் கடனுதவிகள் வழங்கவேண்டும் என்று நிதியாண்டின் இடையில் அல்லது இறுதியில் வங்கி முடிவெடுக்கும்போது இந்த விளிம்புத்தொகையின் விகிதம் 10% ஆக குறைக்கப்படும். மேலும் வீட்டு மனை வாங்கவேண்டும் என்றும் சில வருடங்களுக்குப் பிறகு வீடு கட்டிக்கொள்ளலாம் என்றும் ஒருவர் திட்டமிட்டால் அவர் விளிம்புத் தொகையாக 20% கட்டவேண்டும்.

வங்கி மனையின் பத்திரப்பதிவு மதிப்பில் 80% வரை கடன் வழங்கும். இவ்வாறு வீட்டுமனை மட்டும் வாங்கினால் போதும் என்று முனைபவர்களுக்கு, வாங்கப்படும் மனையில் வீடு கட்டுவதை வாங்கிய நாளிலிருந்து இரண்டு வருடங்களுக்குள் தொடங்கவேண்டும். அவ்வாறு தொடங்காவிட்டால் வீட்டுக்கடன் ‘வணிகக் கடனாக’ மாற்றப்பட்டு அதற்குரிய அதிக வட்டி வசூலிக்கப்படும்.  வாங்கிய மனையில் ஒரு சமையலறையுடன் வீடு கட்டாமல் இருந்தால் அந்தக் கடனில் செலுத்தும் தவணைத்தொகைக்கு வருமானவரிச் சலுகை கிடைக்காது.

கடன் தகுதி எண்கள் (Credit Score)

கடனைத் திருப்பிச் செலுத்தும் திறனை அளக்கும் அளவீடுதான் க்ரெடிட் ஸ்கோர். பொதுவாக வங்கிக்கடன் பெறுவதற்கு இந்த மதிப்பெண் 725 அல்லது அதற்குமேல் இருக்க வேண்டும். அதற்குக் குறைவாக இருந்தால் சில வங்கிகள் கூடுதலாக இன்னொருவரின் உத்தரவாதம் பெற்று கடன் வழங்குகின்றன. அதற்கேற்ப வட்டியும் கூடுதலாக வசூலிக்கப்படும். கடனுக்காக விண்ணப்பிக்கும் முன் கடன்தகுதி மதிப்பெண்ணைத் தெரிந்துகொள்வது நல்லது. 600க்கும் குறைவாக இருந்தால் கடன்பெற இயலாது. இதனை இணையம் மூலம் அறிந்து கொள்ளலாம்.  

பொதுவான விதிமுறைகள்

மாத வருமானம் பெறும் மற்றும் சுயதொழில் புரியும் தனிநபர்களுக்கான வயது வரம்பு 21 முதல் 65. மாத வருமானமெனில் குறைந்தபட்சம் ரூ.10000/- மற்றும் ஆண்டு வருமானம் குறைந்தபட்சம் ரூ.2 லட்சம் இருந்தால்தான் வீட்டுக்கடனுக்கு விண்ணப்பிக்கலாம். விண்ணப்பிக்கும் நாள் மற்றும் கடந்தகால கடன் பின்னணி, கடன் மதிப்பெண் ஆகியவை ஒருவரின் தவணைக்கட்டும் திறனைக்குறிக்கும். கடன்தொகை சற்று அதிகம் வேண்டுமெனில் குடும்ப உறுப்பினர் வருமானயீட்டுபவராக இருந்தால் அவரை துணை விண்ணப்பதாரராகச் சேர்க்கலாம். விண்ணப்பதாரர் ஏற்கனவே வாங்கிய மற்ற கடன்களில் நிலுவைத்தொகை குறைவாக இருந்தால் அவற்றை வீட்டுக்கடன்பெற விண்ணப்பிக்குமுன் திருப்பச் செலுத்திவிட்டால் வீட்டுக்கடன் தொகைக்கான தகுதி அதிகரிக்கும்.

வீட்டுக்கடன் பெறமுனைபவர்கள் தமது அனைத்துக் கணக்குகளையும் விண்ணப்பிக்கின்ற அதே வங்கியில் வைத்துப் பராமரித்தல் நல்லது. கடன் மதிப்பெண் குறித்து கடன் விண்ணப்பிக்கும் முன்பே சரிசெய்தல் அவசியம். வீடு கட்டும் மனையின் உரிமையாளர் ஒருவருக்கு மேல் அதாவது இருவர் என்று இருந்தால் இருவரும் இணைந்துதான் வீட்டுக்கடன்பெற விண்ணப்பிக்க முடியும். வீட்டுக்கடன் பெற முனைபவரின் வருமானம் போதுமானதாக இல்லை. ஆனால் அவரின் பெயரில்மட்டும்தான் வீட்டை வாங்கி பதிவுசெய்யவேண்டும் என்று முடிவெடுக்கும்போது வருமானமுள்ள குடும்ப உறுப்பினரை துணை விண்ணப்பதாரராகச் சேர்க்கலாம். சொத்துப்பதிவு செய்யும்போது அதற்குரிய ஆவணங்களை வங்கியின் மூலம் சரிபார்த்து பதிவு செய்யவேண்டும்.
 
விண்ணப்பிக்குமுன் செய்யவேண்டியவை

வங்கியில் கடன்பெற்றுத்தான் வீடு கட்டமுடியும் என்ற நிலையில் இருப்பவர்கள் முதலில் தனக்கு எவ்வளவு தொகை கிடைக்கும் என்பதைத் தெரிந்துகொள்ளவேண்டும். வங்கிக்கடன் + சேமிப்பு மற்றும் பிறர் மூலம் பெறும் பணம் ஆகியவற்றை திட்டமிட்டு வீடு வாங்க / கட்ட வேண்டும். வீட்டுக்கடனை எந்த வங்கியில் வாங்கலாம் என்று முடிவெடுக்க தெரிந்து கொள்ள வேண்டியவை

*கடனுக்கான வட்டி விகிதம்,

*கடனின் கால அளவும் நாம் திருப்பச் செலுத்தவேண்டிய தொகையின் அளவும்.

*செயலாக்கக் கட்டணம் (Loan Processing  Fee),

*கடன் ஒப்புதல் மற்றும் கடன் வழங்கும் காலம் அதாவது தவணைத்தொகையைக் கட்டத் தவறினால் அதற்குண்டான அபராத வட்டி

*நிலுவையில் உள்ள கடனை முடித்துவிட்டால், அதற்கு முன்பணம் செலுத்தும் கட்டணம். இவற்றைக் குறித்து நாம் தெளிவாகத் தெரிந்துகொள்ள வேண்டும்.

வங்கியின் வீட்டுக்கடன்திட்ட விவரக் குறிப்பை (Housing  Loan Scheme) படித்து அதில் குறிப்பிட்டுள்ள ஆவணங்களைத் தயார் செய்ய வேண்டும். விண்ணப்பிப்பவரின் புகைப்பட அடையாள அட்டை, இருப்பிடச் சான்று, பான் கார்டு (அல்லது) படிவம் எண் 60 {விவசாய வருமானமில்லாத தனிநபருக்கானது} / 61 {விவசாய வருமானம் உள்ளவருக்கானது}, வருமானம் மற்றும் அதற்குரிய வரி பதியப்பட்ட இரண்டு ஆண்டுக்கான ஐ.டி.ஆர் (ITR ) அறிக்கை, கடன் செலுத்தும் வங்கியில் சேமிப்பு / நடப்புக் கணக்கு இருந்தால், அதற்கான ஆறுமாதகால அறிக்கை, சொத்துக்கள் மற்றும் ஏற்கனவே கடன்கள் பெற்ற பட்டியல், கடனுக்காக அடமானம் / பிணையமாக பதியவேண்டிய சொத்து / பொறுப்புறுதியாளர் விவரம் ஆகியவற்றை படிவத்தில் குறிப்பிடவேண்டும்.

வங்கியில் எந்தக் கடனுதவிக்கு விண்ணப்பித்தாலும் விண்ணப்பிப்பவரின் பணி / தொழில். வருமானம், அசையும் மற்றும் அசையா சொத்துக்கள் மற்றும் இதர நிலுவையில் உள்ள கடன்கள் குறித்தும் வங்கிகளில் வைத்துள்ள கணக்குகள் குறித்தும் விவர அறிக்கை வங்கியின் படிவத்தில் விண்ணப்பிப்பவர் வங்கியிடம் வழங்கவேண்டும். இந்த விவரங்களை வைத்துதான் விண்ணப்பிப்பவரின் கடன்தகுதி எண்ணையும் பதிவிறக்கம் செய்து வங்கி கடன் வழங்கலாமா என நிர்ணயிக்கும். மேலும் வட்டி மானியம் பெறத் தகுதியுள்ளவரா என்று உறுதிப்படுத்த  விண்ணப்பிப்பவரின் வருமானச் சான்றிதழ் தேவை.

ஒருவர் இன்னொருவரோடு (தந்தை + மகன் / கணவன் + மனைவி) கூட்டாகச் சேர்ந்து கடன் பெறுபவராக இருந்தால், கூட்டுக் கடனாளியின் விவரங்களை இதே பட்டியலில் விண்ணப்பத்தில் பூர்த்தி செய்து ஆவணங்கள் அனைத்தையும் இணைத்து வங்கி அலுவலரிடம் வழங்க வேண்டும். விண்ணப்பிக்குமுன் இணைக்கும் ஒவ்வொரு நகல் ஆவணத் தாளிலும் ‘வீட்டுக்கடன் பெற வங்கியிடம் வழங்கப்பட்டது’ என்று எழுதி விண்ணப்பிப்பவர் கையொப்பமிட்டு வழங்கவேண்டும். இவ்வாறு செய்தால் அந்த நகல் ஆவணங்களை வேறு எதற்காவது உரியவரின் அனுமதியின்றிப் பயன்படுத்துவதைத் தடுக்க இயலும்..

வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டி  

வீட்டுக்கடனில் மாறுபடும் வட்டி, நிலையான வட்டி என்று இருவிதமான வட்டி விகிதம் வங்கிகளால் நிர்ணயிக்கப்பட்டுள்ளது. கடன் சந்தையில் வட்டி விகிதம், குறிப்பாக ரிசெர்வ் வங்கி, வங்கிகளுக்காக நிர்ணயிக்கும் ரெபோ வட்டி விகிதம் (Repo Rate) மற்றும் வங்கி வட்டி விகிதம் ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் ஒவ்வொரு வங்கியும் தாம் வழங்கும் கடன்களுக்கான அடிப்படை வட்டி விகிதத்தை மாற்றி அமைக்கின்றன. அவ்வாறு மாற்றப்படும்போது வீட்டுக்கடனுக்கான மாறுபடும் வட்டி விகிதமும் குறிப்பிடும் நாள் முதல் மாறும். நிலையான வட்டி விகிதத்தில் கடனாளியின் ஒப்புதலோடு அனுமதிக்கப்பட்டிருந்தால் வட்டி விகிதம் கடன் நிலுவைத்தொகை செலுத்தி முடியும்வரை மாறாது.

மேலும் சில வங்கிகள் மாறுபடும் வட்டி மற்றும் நிலையான வட்டி... இவற்றுக்கிடையே மாற்றிக்கொள்ளும் வசதியையும் வைத்துள்ளன. அதற்கு தனிக் கட்டணம் செலுத்தணும். பொதுவாக அரசின் வரவு செலவு அறிக்கையின்படி அந்த ஆண்டு வங்கி வைப்புநிதி மற்றும் கடன்களுக்கான வட்டிவிகிதம் பெருமளவு குறைய வாய்ப்பு இருந்தால் மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தைத் தேர்வு செய்வது சிறப்பு. இந்திய ரிசெர்வ் வங்கி ரெபோ விகிதத்தைக் குறைக்கும்போது வங்கிகள் வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டி விகிதத்தைக் குறைக்கவேண்டும் என்று கட்டளையிட்டுள்ளது. ரெபோ வட்டி விகிதம், வங்கிகள் இந்திய ரிசெர்வ் வங்கியிடமிருந்து பெறும் குறுகியகாலக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம். எனவே வங்கிகள் நிர்ணயிக்கும் வீட்டுக்கடனுக்கான வட்டி விகிதம் ரெபோ வட்டி விகிதத்தைப் பொறுத்தே அமையும்.

வீட்டுக் கடன்பெற கட்டணம் உள்ளதா?

வீட்டுக்கடன் பெறுவதற்குப் பொதுவாக பரிசீலனைக் கட்டணம் உண்டு. சில வங்கிகள் அதனை ரத்து செய்கிறது அல்லது ஒரு குறிப்பிட்ட சதவிகிதம் செலுத்தினால் போதும் என்று அறிவிக்கின்றன. வீட்டுக்கடன்பெற தகுந்த சொத்து அடமானம் வழங்கவேண்டும். அந்த சொத்தின் மதிப்பீட்டாளர் கட்டணம், சொத்தின் உரிமை அதன்மேல் வில்லங்கம் உள்ளதா என்று பரிசீலித்து விண்ணப்பித்துள்ள கடனுக்காக இந்த சொத்தை அடமானம் வைக்கலாம் என்று சான்றளிக்கும் வழக்கறிஞர் கட்டணம் ஆகியவற்றை கடனுக்காக விண்ணப்பிப்பவர் வங்கியில் முன்னரே செலுத்தவேண்டும்.

வீட்டுக்கடனுக்காக வங்கியில் இந்த சொத்து அடமானம் வைக்கப்படுகிறது என்பதை அதற்குரிய அடமானப் பத்திரம் மூலம் சொத்தின் உரிமையாளர்(கள்) கையொப்பமிட்டு பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவு செய்ய வேண்டும். அதற்குரிய செலவு வீட்டுக்கடன்பெற விண்ணப்பித்தவர்கள் ஏற்கவேண்டும். கடன்தொகை முழுவதையும் கட்டி முடித்தவுடன் அடமான மீட்புப் பதிவிற்காக பத்திரப்பதிவு அலுவலகத்தில் அதற்குரிய கட்டணம் செலுத்தவேண்டும். கடன் ஒப்பந்தப் பத்திரத்திற்கான முத்திரைத்தாள் கட்டணமும் செலுத்தவேண்டும்.